Introducción
La compra de una vivienda requiere una gran cantidad de documentación tanto del comprador como del vendedor. Tener toda la documentación preparada y en orden es fundamental para que el proceso de compra se desarrolle sin contratiempos. En esta guía te explicamos todos los documentos necesarios.
Documentación del Comprador
Para Compradores Españoles
- DNI en vigor: Documento Nacional de Identidad del comprador y cónyuge si está casado en régimen de gananciales
- Declaración de la Renta: Últimas declaraciones de IRPF (normalmente los 2 últimos años)
- Nóminas: Últimas 3-6 nóminas o certificado de ingresos si es autónomo
- Vida laboral: Informe actualizado de la Seguridad Social
- Extractos bancarios: Últimos 3-6 meses de las cuentas principales
Para Compradores Extranjeros
- NIE (Número de Identificación de Extranjero): Obligatorio para cualquier transacción inmobiliaria
- Pasaporte en vigor: Con vigencia mínima de 6 meses
- Certificado de no residente: Si aplica, para efectos fiscales
- Documentación de ingresos: Traducida y apostillada si procede de otro país
- Cuenta bancaria española: Para realizar las transferencias
Para Financiación Hipotecaria
Si necesitas hipoteca, además necesitarás:
- Tasación oficial del inmueble
- Certificado de deudas con otros bancos
- Justificante de entrada (ahorros, venta de otra propiedad, etc.)
- Contrato de trabajo o escrituras de constitución de empresa
- Justificantes de otros ingresos (alquileres, pensiones, etc.)
Documentación del Vendedor
Documentación Personal
- DNI o NIE en vigor: Del propietario y cónyuge si está casado
- Libro de familia: Si está casado, para acreditar el régimen matrimonial
- Capitulaciones matrimoniales: Si las hubiera
- Testamento o declaración de herederos: Si la propiedad se heredó
Documentación de la Propiedad
- Escritura de propiedad: Documento que acredita la titularidad
- Nota simple registral: Actualizada (máximo 3 meses)
- Planos de la vivienda: Catastro y técnicos si los hubiera
- Referencia catastral: Número que identifica la propiedad
Documentación Técnica del Inmueble
Certificados Obligatorios
- Certificado de Eficiencia Energética: Obligatorio desde 2013, válido 10 años
- Cédula de Habitabilidad: Certifica que la vivienda es apta para ser habitada
- ITE (Inspección Técnica del Edificio): Para edificios de más de 45 años en algunas CCAA
- Certificado de instalaciones: Gas, electricidad y agua si son recientes
Para Obra Nueva
Si se trata de una vivienda nueva, también se necesita:
- Licencia de primera ocupación
- Libro del edificio
- Garantías del constructor
- Seguro decenal
- Proyecto de obra y licencia de construcción
Documentación Administrativa
Recibos y Certificados
- Recibo del IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles al corriente de pago
- Recibos de suministros: Agua, luz, gas al corriente (últimos 12 meses)
- Certificado de deudas de la comunidad: Emitido por el administrador
- Estatutos y normas de la comunidad: Si es una propiedad en régimen de propiedad horizontal
Seguros
- Póliza del seguro del hogar (si está activa)
- Póliza del seguro de la comunidad
- Seguros de protección de pagos (si los hubiera)
Cómo Obtener los Documentos
NIE para Extranjeros
Se solicita en:
- Comisarías de Policía Nacional en España
- Consulados españoles en el extranjero
- Oficinas de Extranjeros
- A través de representante con poder notarial
Nota Simple Registral
Se puede obtener:
- Online en el Portal del Colegio de Registradores
- Presencialmente en el Registro de la Propiedad
- A través de gestoría
- Coste aproximado: 3-9 euros
Certificado de Eficiencia Energética
Debe ser emitido por un técnico certificado:
- Arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero
- Técnico certificado en eficiencia energética
- Coste: 150-300 euros aproximadamente
- Validez: 10 años
Documentación para la Notaría
El Día de la Firma
Para la firma ante notario necesitarás llevar:
- DNI/NIE original de comprador y vendedor
- Cheque bancario o transferencia del precio
- Justificante de pago de impuestos previos
- Póliza de seguro de hogar (si es requisito hipotecario)
- Documentación hipotecaria si hay financiación
Costes Notariales
Los gastos de notaría incluyen:
- Arancel notarial: 600-875 euros (según precio vivienda)
- Copias autorizadas: 3-6 euros por página
- Gestoría notarial: 100-300 euros (opcional)
Documentación Post-Compra
Tras la Firma
Después de la compra deberás gestionar:
- Registro de la propiedad: Inscripción de la nueva escritura
- Pago de impuestos: ITP o IVA según el caso
- Cambio de titularidad: Suministros y seguros
- Alta en el IBI: Como nuevo propietario
- Empadronamiento: Si será tu residencia habitual
Consejos Importantes
Antes de Presentar la Documentación
- Verifica que todos los documentos estén vigentes
- Solicita asesoramiento legal si tienes dudas
- Conserva copias de toda la documentación
- Revisa que no haya cargas o embargos en la nota simple
- Asegúrate de que la documentación del vendedor esté completa
Plazos a Tener en Cuenta
- NIE: 15-20 días hábiles
- Certificado energético: 7-15 días
- Tasación oficial: 7-10 días
- Aprobación hipotecaria: 15-30 días
- Nota simple: 24-48 horas
Conclusión
Preparar toda la documentación con antelación es clave para que el proceso de compra sea ágil y sin sorpresas. Aunque puede parecer abrumador, con organización y el asesoramiento adecuado, todo resulta mucho más sencillo. No dudes en contar con profesionales que te guíen en cada paso del proceso.